Investiční nemovitost a hypotéka: cashflow, zátěž a očekávání banky

Banky část nájmu započítávají konzervativně (haircut) — ne vždy 100 % nájemní smlouvy, zejména u krátkých nájmů nebo Airbnb modelu. Chtějí stabilitu nájemníka, délku smlouvy a historii výpisů z účtu.

Příklad: Nájemní smlouva na dobu určitou 12 měsíců, nájem 14 500 Kč. Banka započte 70 %, tedy 10 150 Kč, dokud nebude druhá smlouva po sobě. Majitel doloží výpisy 12 měsíců a prodloužení smlouvy — po roce banka zvýší započitatelný nájem na 85 %.

Investiční byt v panelu v Praze je jiné riziko než komerční jednotka v periferii. Odhadce a interní limity banky určují, kolik z ceny nemovitosti vám půjčí — často nižší LTV než u primárního bydlení.

Příklad: Byt 5. patro, OV Praha 9, kupní cena 6,1 mil. Kč. Banka při investičním účelu povolí LTV 75 % místo 90 % u vlastního bydlení — klient doplácí 900 000 Kč vlastními prostředky navíc. Zato dostane produktovou řadu, kde je akceptovatelný příjem z nájmu v DTI.

Zda nájem podléhá paušálu nebo nákladové metodě ovlivňuje váš čistý příjem v účetnictví — banka pracuje s tím, co doložíte. Obecné daňové informace najdete v článku o daních; individuálně řešte s daňovým poradcem.

Příklad: Majitel uplatňuje paušál, na daňovém přiznání vypadá čistý příjem z nájmu níž, než je reálný cash-flow. Banka bere čísla z přiznání — proto před žádostí o hypotéku na druhý byt spočítá s poradcem, zda krátkodobě přejít na nákladovou metodu (pokud to dává smysl) a jaké to má dopady.