Kombinace zdrojů: vlastní úspory, hypotéka, stavební spoření a dotace

Typický model: vlastní hotovost na rezervační zálohu a část kupní ceny, hypotéka na zbytek, případně stavební spoření na rekonstrukci po koupi. Pořadí čerpání musí souhlasit s podmínkami prodejce, developera i bank.

Banka obvykle vyžaduje, aby se „její“ peníze čerpaly až v okamžiku, kdy je jisté, že koupě proběhne (podmíněné čerpání, vklad zástavy, případně escrow). Vlastní úspory jdou často dříve — proto je důležité mít rezervu i mimo hypotéku na neočekané výdaje (odhad, daň, opravy).

Příklad: Kupní cena 5,4 mil. Kč, banka schválí 4,3 mil. Kč (LTV z odhadu). Klient má 800 000 Kč hotově a 300 000 Kč naspořeno ve stavebním spoření s nárokem na úvěr za rok. Rezervační zálohu 200 000 Kč platí z úspor; zbytek vlastních 600 000 Kč složí před podáním návrhu na vklad. Stavební spořitelna čerpá až po kolaudaci rekonstrukce kuchyně — mezitím hypotéka pokryje koupi. Kdyby klient chtěl čerpat obojí najednou na zálohu developera, banky by se rozcházely v podmínkách — řešením je posunout čerpání SS o čtvrt roku.

Dotace mění rozpočet a někdy vyžadují dokladování faktur — banka chce vidět, že nedochází ke konfliktu účelu úvěru. Ověřte, zda program vyžaduje zápis věcného břemene nebo zástavu ve prospěch státu.

Některé programy vyplácejí peníze až zpětně po kontrole; úvěrová smlouva pak musí počítat s tím, že část nákladů nejdřív zaplatíte vy nebo úvěr, a dotace sníží skutečné zadlužení až dodatečně.

Příklad: Dotace na zateplení 180 000 Kč, ale výplata až po revizi. Banka schválí úvěr 420 000 Kč na stavební práce s tím, že po připsání dotace klient provede mimořádnou splátku 150 000 Kč do 30 dnů — tak se nepřečerpává rozpočet oproti fakturám a zůstane rezerva na neočekané položky.

Nejčastější chyba je rozjíždění dvou úvěrů bez plánu vkladu do katastru — výsledkem je prodleva mezi uvolněním peněz a splatností vůči prodávajícímu. Makléř často drží harmonogram mezi bankou, právníkem a katastrem.

Escrow nebo advokátní úschova snižuje riziko, že prodávající nedostane peníze včas, nebo že kupující zaplatí dřív, než je jisté vlastnictví. Každá strana musí vědět přesný den podání návrhu na vklad a kdy banka uvolní tranši.

Příklad: Hypotéka z banky A a překlenovací úvěr ze stavební spořitelny B. Právník naplánuje: den 1 podpis kupní smlouvy, den 2 podání návrhu na vklad, den 5 vklad práva pro kupujícího, den 6 čerpání hypotéky na účet úschovy, den 10 zahájení rekonstrukce a první tranše ze SS proti faktuře. Kdyby SS chtěla čerpat před vkladem vlastnického práva, banka A by čerpání zablokovala — harmonogram se musí přepsat.